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[부동산 Q&A] 10년 보유만 하던 재건축 언제 팔아야하나?
완공후 매도해야 장기보유특별공제 혜택
김종필 세무사
Q: 직접 거주는 하지 못하고 10년 이상 보유만 하던 서울에 있는 주택이 재건축 공사 중에 있습니다.
2010년도에 입주할 예정인데 사정상 완성이 돼도 거주를 하지 못할 것 같아 매도를 하려고 합니다. 다른 주택은 없는 상태인데 재건축조합원 입주권 상태에서 파는 것과 완공 후 매도하는 것 중 어느 쪽이 양도세 부담이 적을까요?
A: 서울 소재 주택으로서 거주를 하지 못한 상태에서 재건축이 진행되고 있는 상황이므로 조합원입주권 비과세 요건(관리처분계획인가일 현재 3년 보유 및 2년 거주요건)을 충족하지 못한 상태입니다.
주택으로 신축 완성되는 경우 다른 주택은 없으므로 1세대 1주택에 해당 되어 2년 거주를 채우면 양도세 비과세가 가능하나 사정상 거주를 하지 못한 상태에서 매도해야 하므로 양도세 비과세 혜택도 받을 수 없는 상태입니다.
따라서 고민의 핵심은 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우 재건축조합원 입주권과 주택 중 어느 쪽이 양도세 산출금액이 적을 것인가가 되는 것입니다.
이 경우 주목 해야 할 핵심변수는 장기보유특별공제입니다.
재건축조합원 입주권 상태에서 매도하면 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 양도차익과 관리처분계획인가일부터 매도일까지의 2개의 양도차익으로 나누어 계산을 하게 되는데 장기보유특별공제는 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대해서만 10~30%의 장기보유특별 공제율을 적용합니다.
하지만 주택으로 완성된 경우에는 재건축전 취득일부터 재건축주택 완성 후 매도일까지의 전체차익에 대해 보유기간에 따라 1세대 1주택자에 대해 주어지는 24~80%까지 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.
따라서 재건축주택이 완성된 후 매도하면 장기보유특별공제 차이로 인해 재건축조합원 입주권 상태에서 매도할 때보다 양도세 부담이 줄어들게 됩니다.
하지만 위 사례와 달리 재건축주택이 완성 당시 다른 주택이 있어 양도세 중과대상이 되면 오히려 완성 후 매도 시 장기보유특별공제를 전혀 적용 받을 수 없기 때문에 재건축조합원 입주권 상태에서 매도하는 경우보다 불리해지므로 주의해야 합니다.
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