Q. 지난해 말에 5년간 거주한 대한주택공사의 공공임대아파트를 훗날 시세차익을 목적으로 분양전환해 취득한 최 씨는 갑자기 사업이 어려워져 이 아파트를 처분하게 됐다. 1가구1주택으로 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 등기부등본 상 3년 보유해야 한다는데, 그렇다면 최 씨는 양도소득세를 물어야 하나?
A. 결론부터 말하면 최 씨는 양도소득세를 걱정할 필요가 없다. 소득세법에서 건설임대주택을 분양전환으로 취득하여 처분하는 경우에는 동 임대주택의 임차일부터 처분일까지의 실제 거주기간이 5년 이상이면 보유기간의 제한 없이 1가구1주택으로 보고 있기 때문이다. 따라서 최 씨의 경우에는 분양전환 해 취득할 시점에 이미 5년 이상 거주하였으므로 등기부등본상의 보유기간에 상관없이 1가구1주택에 따른 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있는 것이다.
그렇다면 올 8월에 분양 예정인 판교신도시의 중대형 공공임대 아파트의 경우 분양전환 하여 처분하는 경우 양도소득세는 어떻게 될까. 건설교통부에 따르면 판교신도시에 분양되는 공공임대아파트는 기본적으로 10년 장기 임대 뒤 시세보다 싼 가격(시세보다 대략 10% 저렴한 감정가)에 분양전환 되는 데다, 임대료도 시세보다 저렴할 것으로 보여 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 또한 현행 세법에 따르면 판교신도시의 임대아파트의 경우 기본적으로 10년 이상 거주한 후 분양전환으로 취득할 수 있으므로 처분시점에 다른 주택이 없다면 1가구1주택에 따른 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있으며, 분양전환하기 전까지는 보유세를 걱정하지 않아도 된다.
따라서 판교신도시의 일반아파트 청약에 따른 당첨을 기대하기 힘들다면 좀더 당첨확률이 높은 공공임대아파트의 청약에 관심을 기울이는 것도 좋은 재테크와 세테크가 되지 않을까 싶다.
신한은행 PB센터 유병창 세무사
