◎주상복합 일변도 탈피 주거전용 건립 러시/상가 임대 안돼… 땅값도 내림세신도시 일반주거지역 택지개발 패턴이 변하고 있다.
대부분 1층은 상가, 2∼3층은 주택이 들어서던 주상복합개발 방식이 사라지고 건물 전체를 주거용으로만 개발하는 사례가 늘고 있다. 또 이미 준공된 건물이라도 용도변경을 통해 상가를 주택으로 바꾸고 있다.
일산 신도시 일반주거지역인 21, 25, 26, 31, 32블록의 경우 2차선 도로에 접했거나 6m도로라도 코너에 위치한 택지는 대부분 획일적으로 주상복합건물로 개발됐다. 그러나 최근들어서는 상가를 아예 없애거나 상가, 업무용 면적을 줄이는 대신 주거공간을 늘려 개발하고 있다.
이처럼 신도시내 일반주거지역내 개발패턴이 바뀐 것은 대형 할인매점이 속속 들어서면서 고객유치 경쟁이 치열해졌기 때문이다.
특히 할인매점에서 운영하는 셔틀버스가 6m 골목 도로까지 누비고 있어 동네 슈퍼나 상가문이 거의 닫힌 상태에서 덩달아 임대료가 하락하자 땅주인들이 상대적으로 임대수입이 높은 주거용 개발에 초점을 맞추고 있는 것이다.
일산신도시 일반주거지역내 골목 코너에 있는 주상복합건물 35평짜리 상가의 경우 1년전만 해도 임대보증금으로 7천만∼8천만원 정도를 받을 수 있었으나 지금은 6천만원대로 떨어졌어도 찾는 사람이 거의 없다. 또 이미 세를 준 상가도 최근들어 평당 임대료가 10만원 정도 떨어졌다.
반면 주택 수요는 꾸준히 늘고 전세가도 상승했다. 2층 35평 정도의 주택 전세 보증금이 6천만∼7천만원. 3층에는 17평짜리 주택 2가구를 배치, 각각 3천5백만∼3천7백만원의 보증금을 받을 수 있다.
흰돌컨설팅 김치영 사장은 『1층을 상가로 개발하면 건축비는 적게 들지만 임대가 나가지 않아 자금회전이 어려운만큼 차라리 건축비를 조금 더 들이고라도 주택으로 개발하는 편이 낫다』고 말했다.
또 주거전용지역과 비교해 땅 값도 역전됐다. 분양 당시는 일반주거지역 땅 값이 높았으나 지금은 전용주거지역보다 오히려 낮게 거래되고 있다.
따라서 부동산컨설팅업자들은 임대목적이라면 도로변 택지보다는 도로 뒤편 일반주거지역 택지를 구입, 주거전용 건물로 지어 임대수익을 노려볼만 하다고 조언한다. 일산신도시 일반주거지역 땅 값은 70평짜리가 1억3천만원 정도에 거래되고 있어 땅 값은 임대보증금만으로도 충당할 수 있을 정도다.
화정·중산지구의 경우도 1층을 전용주거로 개발하는 사례가 많다. 일산신도시는 건폐율이 50%인데 비해 이곳은 60%여서 70평짜리 대지의 경우 1층에 20평 주택 2가구를 배치, 보증금으로 8천만원 정도 뽑을 수 있어 상가로 개발하는 것보다 임대수익도 크고 자금회전도 빠르다.
도움말:흰돌컨설팅 (0344)9126800<유찬희>
