을유년(乙酉年)은 주택산업 분야에서 8ㆍ31 부동산시장제도개혁방안과 관련 법개정이 이뤄진 의미 깊은 한해였다. 그러나 2006년은 법 개정이 가져온 주택정책상의 다양한 변화가 실제로 주택시장에서 작동하는 중요한 첫해가 될 것으로 전망된다.
이제까지 경험하지 못했던 다양한 제도로 인해 주택시장이 어떠한 양상으로 전개될지 가늠하기 어려운 상황이 전개될 것이다. 부동산실거래가 신고제도는 부동산 시장 거래의 투명성을 제고하는 효과가 있는 반면 취득세와 등록세 등 거래 관련 과표의 상승을 초래할 것으로 예상한다.
다양한 주택정책 시험 무대
종합부동산세 부과 대상이 세대별 6억원 이상으로 확대되면서 다주택 및 고가 주택보유자의 보유세 부담이 증가해 주택 과소비 성향에 제동이 걸릴 것이지만 주택소비 감소라는 대가를 치러야 한다. 양도소득세 강화로 주택 투기로 얻은 전매차액의 대부분이 조세로 환수돼 주택투기가 발붙이기 어려워질 것이다.
그러나 기존의 집을 팔고 더 넓고 좋은 집으로 옮겨가고자 하는 선의의 소비자들도 주택투기억제를 위한 대책을 피해가기 어렵게 됐다. 그러니까 주택과 관련 조세의 증가는 결과적으로 사용자 비용(user cost)의 상승을 가져와 수요 감소와 공급위축으로 이어진다는 것이다.
공영택지개발지구의 원가가 공개되고 주택건설원가 공개 항목이 늘어나 부동산시장의 투명화와 소비자의 권리 진작에 도움이 될 것이나 이는 자칫 기업의 경영 노하우를 인정하지 않는 행정적 규제로서 택지공급과 주택건설의 위축을 초래할 가능성이 있다.
이상과 같은 점을 종합한다면 2006년의 주택시장은 수요의 감소와 공급 위축이 전망되면서 주택산업의 경영 여건이 어려워지고 자칫 장기적으로 주택수급 불안요인으로 비화할 가능성이 있어 이에 대한 적절한 대비책이 필요하다고 생각한다.
그러나 한편으로 지난해 말 송파신도시 개발구상이 발표돼 강남에 4만6,000가구의 주택공급 구상이 발표됐으며 2006년 상반기와 하반기에 판교신도시의 주택이 분양되고, 화성 동탄, 그리고 김포 지역에서의 분양이 줄을 잇는다. 서울시의 강북 뉴타운사업 추진으로 은평지구를 중심으로 주택공급이 이뤄지면서 본격적으로 추진될 것이다.
행정중심복합도시의 본격적인 건설과 함께 기업도시의 입지 확정, 혁신도시지정이 이어지면서 부동산 시장은 예상 밖의 활기를 띠면서 정부가 우려하는 가격상승이 재연될 우려도 결코 적지않다. 이러한 배경에서는 정부는 제도도입 28여년이 지난 청약제도를 실수요자 중심으로 재정비해 주택시장의 불안을 최소화하기 위한 대책도 마련하고 있다.
이러한 맥락에서 2006년은 주택거래가격의 하락과 전세 및 토지가격의 상승이 예상된다. 그러나 지난 2005년 말 우리 연구원은 물론 많은 연구기관에서 전반적으로 주택매매 가격의 하락과 전세가격의 상승을 점쳤으며, 그 이유로 정부의 지속적인 부동산 투기억제 정책을 손꼽았었다. 그러나 2005년의 부동산 시장 전망에서도 대부분의 연구기관에서 매매가격의 하락을 점쳤으나 실제로는 전국의 주택가격이 3.8%나 상승했다.
시장불안 최소화대책 마련해야
이러한 결과를 보면서 부동산시장이 매우 복잡하고 어려운 것이라는 생각과 함께 주택시장을 연구하는 한 사람으로서 부끄러운 마음을 금할 수 없다. 2006년 현장을 발로 뛰면서 현장에서 문제를 파악하고 대안을 모색하는 보다 시장 밀착적인 연구를 수행하고자 스스로 다짐한다.
시장의 현실을 올바르게 이해해야만 연구원에게 주어진 소임을 다할 수 있다고 믿기 때문이다. 2006년 한해 여러분과 가정에 건강과 행복을 기원하고, 하시는 모든 일에 성취하심을 바라면서 신년 인사와 다짐을 함께 한다.
