제 아무리 4차 산업혁명이 일어난 다해도, 부동산은 전문가의 도움 없이 안전한 거래를 보장 받기 어렵다는 게 중론이다. 복잡한 권리, 가격, 물건, 거래기술에 속지 않아야 하기 때문이다.
게다가 부동산은 거래 금액이 크고 거래 유형이 매우 전문적이어서, 동서양과 고금을 막론하고 사기 사건이 빈번히 발생해왔다. 그 결과 부동산거래에서 사기 범죄를 방지하기 위해 만들어진 제도가 ‘공인중개사 제도’이다.
우리나라 부동산 전문교육의 모태(母胎)로서 지난 61년간 전문성을 축적한 경록의 CEO는 “하찮은 보석 하나도 감정이 필요하고 보증서를 받는다. 그런데 평생 모은 재산이거나 전(全)재산과 같은 부동산거래를 책임감 있는 중개전문가 없이 직거래하는 것은 독배를 마시는 것과 같다. 임대거래 역시 마찬가지이다”라고 말한다.
아무리 이론이 발전하고 법률이 완비되고, 인터넷과 AI(인공지능)이 발전하고, 빅 데이터가 활용된다고 하더라도, 부동산직거래는 안전을 담보하기 어렵다. 부동산거래 활동은 고도의 권리안전이 담보되어야 하는 것은 물론, 금액이 크며, 임장활동(현장에서 이루어지는 활동)이고, 평생 모은 모는 재산을 거래하는 고도의 의사결정 활동이다. 따라서 부동산 거래의 전문가인 공인중개사 없이 위험을 줄이기는 매우 어렵다. 혹 한 두어 번 중개업자 없이 한 거래가 안전했다고 해서 언제나 안전이 보장될 수는 없다.
부동산 거래는 반드시 공인중개사에게 물건확인설명(서)을 서면으로 받고, 물건확인 설명서와 등기부 등의 공부(공적장부)를 확인해 권리분석을 하는 것이 필요하다. 또 대조한 현장의 확인 설명을 듣고, 계약 당사자로 나온 사람이 실소유자인지 신분증과 대조해 확인하고, 그 밖의 거래조건 등을 문서로 작성한 후 계약을 체결해야 한다. 이 일련의 과정은 공인중개사가 진행해야할 의무이다.
특히 부동산 거래는 계약서에 혹 서명날인을 했다고 하더라도 권리나 가격, 거래조건 또는 본인의 경제사정 등을 고려해, 안전한 거래가 의심스러우면 즉시 다시 생각해봐야한다. 조금이라도 의심스러우면 계약서를 찢고 일어나야하는 용기가 필요하며, 신중해야한다. 이에 공신력 있는 중개업자가 곁에 있는 것은 매우 유익하나, 그도 잘못 생각하고 판단할 수 있으므로 100% 믿을 수는 없다.
주부가 집 한 칸 사고팔고, 세 놓고 얻는 것 등은 1차 부동산 활동이다. 중개보조원 또는 감정평가사가 가격측면을 도와주는 정도의 준 전문가활동인 2차부동산 중개활동이다. 지역 공인중개사가 물건(物件)을 설명하고, 현장에서 날마다 이루어지는 거래사례가격을 설명하고, 현장에서 소유자와 해당 부동산의 현황을 파악한 현장 소개를 하고, 계약서를 작성하는 일련의 활동은 가장 높은 단계인 3차 부동산활동(중개활동)이다. 예컨대 가격평가 측면의 3차전문가는 감정평가사이다.
따라서 법무사나 변호사도 중개활동에서는 이를 돕는 전문가 활동영역으로, 중개의 전문 영역이 아니다. 감정평가사나 변호사, 법무사도 부동산 권리나 계약에 속을 수 있다. 이것이 부동산학적인 부동산 전문활동의 분류이다.
부동산 금액은 천문학적으로 크고, 물건이 있는 곳이 곧 시장(개별시장)이다. 해당 부동산의 장소를 옮길 수 없어서 고정된 입지(위치)에서 권리(소유권)를 사고 팔거나 임대거래를 하는 것이다. 특히 부동산 거래는 큰 금액만큼이나 은밀하게 이루어지는데, 운명을 가르는 거래이므로 신중해야하기 때문이다.
만약 소유권(권리)에 흠이 있는 경우, 전체 거래금액을 모두 지급했다고 하더라도 모든 것을 잃을 수 있다. 부동산은 등기하지 않으면 대항력이 없기 때문이다. 그래서 부동산거래는 전문가가 개입해도 의사결정이 어렵고 위험한 활동이다. 반대로 계약이행이 없이 권리가 변동되는 거래나 거래기술상으로 잘못된 거래조건은 매우 위험한 것이다. 따라서 전문가가 돕지 않는 부동산 직거래는 매우 위험할 수밖에 없다.
그래서 경록의 전신인 신한부동산연구소(김영진 교수)가 설립됐으며, 1957년부터 부동산학을 연구하고 부동산학의 대학교육과 사회교육을 최초로 시행해 오늘에 이르렀다. 부동학개론, 부동산사법, 부동산공법, 공시법, 감정평가이론과 실무 등 부동산학 전반의 과목 등을 개발하고, 대학과 대학원 교육, 감정평가사, 공인중개사 등의 자격제도를 도입하는 활동을 했다.
이제 부동산 활동은 변함없는 임장활동이지만 공인중개사 등 수년이 소요될 수 있는 부동산교육을 전문 인터넷 기획 강좌로 단 몇 개월 안에도 완성할 수도 있다.
