서울 강남권 아파트 단지 전경./서울경제DB
3월 들어 거래절벽 속에 급매물이 늘어나는 가운데 이른바 ‘미스터리’ 거래도 늘고 있다. 현행 세법에 따르면 특수관계인이나 지인·친척에게 주택을 양도할 경우 시세에서 양도가격을 뺀 값이 3억 원 이상 혹은 시세의 30%를 넘길 경우 사실상 증여로 간주한다. 증여로 보기도 그렇고, 정상거래로 판단하기도 애매한 거래가 그것이다. 이 같은 특수 거래가 시장 혼란을 더욱 부추키고 있다는 지적이 나오고 있다.
13일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 마포구 염리동 ‘염리삼성래미안’ 전용 59.52㎡는 지난 3월 6억 원에 실거래됐다. 해당 평형은 지난 2월 9억 3,500만 원에 매매되며 신고가를 경신한 바 있다. 신고가 대비 3억 3,500만 원 내린 값이다. 신고가 기준으로 증여로 볼 수 있다. 하지만 그 전 거래인 지난해 10월(7억 9,000만 원) 가격과 비교하면 증여로 보기도 애매해다. 인근 H 공인 대표는 “해당 매물은 부동산을 거치지 않고 거래된 것 같다”며 “아무리 급매물이라 하더라도 시세와 전혀 맞지 않는 가격”이라고 설명했다. 이 같은 거래는 여러 지역에서 나오고 있다. 강동구 명일동 ‘삼익그린2차’ 또한 비슷한 사례다. 해당 단지 전용 66.87㎡는 2월 시세(9억 5,000만~10억 원)와 동떨어진 7억 3,000만 원에 거래됐다. 특수 거래인지 정상거래 인지 판단이 애매 하다는 것이 인근 중개업소의 설명이다.
일단 시장에서는 이 같은 특수 거래의 대부분이 증여성 거래일 것으로 보고 있다. 급매로 내놓을 바에야 친인척 등에게 넘기는 것이 유리하기 때문이다. 아울러 증여로 간주 되는 범위를 피하기만 하면 정상거래로 인정될 수 있다는 점도 노리고 있다. 이렇게 되면 증여세를 내는 것보다 매매에 따른 양도소득세를 내는 게 절세 측면에서 유리하기 때문이다. 원칙상 부동산 증여는 실거래가 공개 시스템에 등재되지 않는다. 하지만 가족 등 특수관계인 간 ‘증여성 매매 거래’는 실거래 시스템에 등록된다.
이 같은 미스터리 거래 증가는 과거에도 이었다. 실제로 지난해의 경우 9·13 대책 등 연이은 규제정책에다 공시가 급등으로 세금에 부담을 느낀 다주택자들이 증여성 거래를 시도한 것이 다수 포착됐다. 당시 송파구 잠실 ‘리센츠’, 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 등의 단지에서 시세보다 증여성 거래도 의심되는 특수 거래가 다수 나온 바 있다.
문제는 이 같은 특수 거래가 시세를 오인하게 만드는 등 시장의 혼란을 부추기고 있다는 점이다. 한 부동산 대표는 “최근 강남권 아파트들이 하락세다보니 이 같은 특수거래를 시세로 오인한 수요자들이 많은 문의를 남기곤 한다”고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “최근 서울 아파트 가격이 하락 추이를 보이면서 낮은 가격에 자녀 또는 지인에게 증여성으로 매매 거래하는 사례가 다수 포착되고 있다”며 “다주택자 한시적 양도세 완화가 적용되는 5월~6월 말까지 증여성 매매거래 사례는 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.
