현재 주택시장은 매매거래가 크게 줄고 가격 상승폭은 축소되는 모습이다. 일부 고가 지역에서는 급매물도 나오고 있다. 전세가는 오름폭은 줄고 있지만 서울의 경우 감정원 기준으로 62주째 상승세를 이어가고 있다. 그렇다면 향후 주택시장은 어떻게 될까.
서울경제가 전문가들에게 조사한 결과 전세시장의 경우 각종 규제로 가격 상승이 상당 기간 계속될 수 있다고 한목소리를 냈다. 매매시장의 경우 서울 등 수도권은 거래가 크게 줄겠지만 이 같은 전세가 상승이 매매가를 강보합으로 이끌 것으로 전망했다. 단 수도권 외곽 및 광역시 등을 제외한 지방의 경우 하락이나 보합국면이 될 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제가 강하지만 매물이 늘어날 요인은 크지 않고, 풍부한 유동성·전셋값 상승 등이 매매수요를 받쳐주고 있다”며 “당분간 서울과 수도권 아파트의 거래량은 줄겠지만 가격은 강보합세를 유지할 것”이라고 전망했다.
◇서울은 안 떨어져, 수도권 외곽·지방은 어려움=안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 “서울 집값이 떨어지려면 외곽지역에서도 거래가 없어야 하는데 세종이나 경기에서도 계속 가격이 오르고 있고, 강남 고가 주택시장에서도 저렴한 매물이 나오지 않고 있다”며 “현재로서는 서울 집값이 떨어질 만한 요인이 없다”고 분석했다. 다주택자나 임대사업자가 보유한 매물이 시장에 나오지 않을 것으로 봤다. 그는 “지금 바로 판다고 해도 혜택을 더 받는 것도 아닌데다 오히려 아직 가격 상승 여력은 더 있다고 생각하기 때문”이라고 말했다.
임미화 전주대 부동산학과 교수도 “다주택자들 일부가 세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓을 수 있지만 그 양이 많지 않아 오히려 시장에서 곧장 흡수되고 있다”며 “현재 매도자와 매수자의 힘겨루기 양상이 있는데, 시간이 지날수록 (매물이 소화돼) 가격이 상승하는 힘이 더 커질 것”이라고 봤다. 그는 “결국 3기 신도시 물량이 시장에 가시적으로 나타나기 시작하는 시점인 2024년까지는 서울과 수도권 매매가는 쉽게 꺼지지 않을 것”이라고 덧붙였다.
임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “전세를 구하러 왔다가 오른 가격을 보고 매매로 넘어가는 경우가 많다. 그러면서 신고가가 경신되는 것”이라며 “이런 영향으로 현재 서울 아파트 매매 시장은 매도 우위 시장이며, 이 같은 구도는 적어도 가을 이사철까지 이어질 것”이라고 봤다.
김덕례 주택산업연구원 실장도 “가격이 떨어지려면 낮은 가격에 매물을 내놔야 하는데 현재 시장의 심리는 그렇지 않고, 결국 공급이 가시화돼야 하는 부분”이라고 진단했다.
다만 수도권 외곽과 지방 매매가의 경우 하락 가능성을 점치는 전문가들이 많았다. 안 부장은 “지방은 그동안 외지 수요 영향으로 집값이 받쳐졌는데, (대책 발표된) 8월 이후 현지 실수요밖에 남지 않았다”며 “대구 수성구, 부산 해운대 등 수요가 높은 지역의 신축 아파트와 중소도시 등 간의 격차가 커질 것”이라고 봤다. 임 교수는 “수도권 외곽의 경우 다주택자 취득세 규제 등이 겹치면서 미분양이 나오기 시작할 것”이라며 “거품이 빠질 것”이라고 말했다.
◇전세는 오른다 ‘한목소리’=일단 매매 및 전세거래는 크게 줄 것으로 보고 있다. 이 같은 거래 감소가 오히려 신고가 거래를 낳는다는 의견도 있었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “거래 자체를 줄여서 시장을 안정시킨다는 것이 현재 정부의 의도”라며 “다만 서울은 수요보다 공급이 부족하기 때문에 가끔 거래가 성사되는 대신 신고가 경신 분위기가 이어질 것”이라고 말했다.
전세 가격은 계속 상승할 것이라는 데 전문가들 사이에 이견이 없었다. 함 랩장은 “분양시장을 노린 눌러앉기 수요, 임대차 3법, 갭 투자 억제에 따른 임대 물량 감소 등 여러 요인으로 전세 가격은 오를 수밖에 없다”고 분석했다. 김 실장은 “서울의 경우 당장 내년에 입주 물량이 줄어든다는 리스크가 있다”며 “안 그래도 물량 부족 우려가 있는 시장이었는데 임대차법이라는 변동성이 더해져서 더욱 불안할 것”이라고 말했다. 이어 “임대차 시장의 이 같은 불안정성이 언제까지 이어질지, 언제 끝날지는 예측하기 어렵다”고 말했다.
시장 변수로는 가까이는 가을 이사철 수요, 다주택자발 매물, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등이 꼽혔다. 임 연구원은 “크든 작든 이사철에는 수요가 움직이게 된다. 생각보다 높은 전세가에 매매로 돌아서는 수요가 더 커진다면 신고가 경신 사례가 더욱 많아질 것”이라고 봤다. 아울러 “올 연말이나 내년 초부터 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나올 수 있다”며 “급매물이 시장에서 곧장 소화되면 추후에도 상승할 것이고, 소화가 안될 경우 하락으로 전환되는 모습일 것”이라고 봤다. 이와 함께 코로나19로 인한 산업체계 개편, 부동산 감시기구나 계좌추적 등 정책 변수로 인한 거래 심리 위축도 변수로 꼽혔다.
