부동산 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 향후 1~2년 간 험난한 긴축의 시대가 올 것으로 분석했다. 아직 스태그플레이션(Stagflation) 우려가 본격화되지 않은 상업용 부동산 시장에 대해서도 급격한 금리 인상으로 거래량이 줄어들고 가격이 조정될 가능성이 있는 만큼 추후 변동성을 줄일 수 있는 선별적 투자 전략이 필요하다고 강조했다.
마스턴투자운용 리서치센터 R&S(Research&Strategy)실은 글로벌 스태그플레이션 우려에 따른 투자환경 점검 보고서를 10일 발간했다. 스태그플레이션은 불경기를 의미하는 '스태그네이션'과 물가 상승을 뜻하는 '인플레이션'의 합성어로 경기 불황 속에서 물가가 오르는 현상을 가리킨다. 마스턴투자운용은 미국 투자은행(IB) 골드만삭스가 2년 내 미국 경제가 경기침체에 빠질 확률이 35%라고 전망하는 등 향후 1~2년간은 험난한 긴축의 시간을 준비해야 할 것으로 예측했다.
지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀장은 "글로벌 인플레이션의 원인은 막대한 돈 풀기와 수요견인, 비용인상, 그리고 지속적인 기대인플레이션 상승의 결과"라며 "원인이 매우 복합적인 만큼 후유증도 클 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.
글로벌 인플레이션 발생 배경/자료=마스턴투자운용경기 불황의 전조 현상으로 꼽히는 장단기 금리 역전 현상에 대해서도 언급했다. 지난달 초 미국 2년물 국채 금리가 10년물 국채 금리를 앞지르면서 32개월 만에 장단기 금리가 역전됐다. 일반적으로 만기가 긴 장기 채권은 단기 채권보다 금리가 높지만, 단기적으로 경제 전망을 부정적으로 보는 투자자들이 늘면 오히려 만기가 짧은 채권의 금리가 상승하는 현상이 일어난다. 지 팀장은 "향후 불확실성에 대한 공포 심리가 선반영된 것으로 투자 심리를 압박하고 있다"며 "경계심을 갖고 신규 투자와 자산 배분에 유의해야 한다"고 말했다.
다만 경기 불확실성에도 상업용 부동산 거래는 활기를 띠고 있다고 마스턴운용은 분석했다. 특히 미국과 유럽의 경우 풍부한 유동성에 힘입어 그간 지지부진하던 거래들이 종결되면서 각각 51%, 12% 손바뀜이 늘었다. 특히 엔데믹으로 호텔과 리테일(대형 쇼핑센터 및 몰(Mall)) 자산에 대한 투자 심리가 회복되는 추세다.
지 팀장은 "부동산 투자 수익은 물가 상승과 연동돼 인플레이션 헷지가 가능하다"면서도 "급격한 금리 인상으로 조달금리가 상승해 수익률 하락이 불가피한 만큼 거래량이 줄어들고 가격은 조정될 가능성이 있다"고 덧붙였다.
경기 상황에 대응한 투자 전략으로는 도심이나 업무지구 등 핵심권역에 위치한 자산을 추천했다. 임차 계약에 대해서도 단일 임차보다는 ‘멀티 테넌트(다수 임차)’ 계약으로 임차인 개선을 통해 임대료 상승을 즉각 반영할 수 있는 자산이 좋다고 봤다. 지 팀장은 "근시안적인 가치평가보다는 산업이나 고용 등 펀더멘탈 분석을 기반으로 추후 가격 변동성을 줄일 수 있는 투자 의사 결정이 필요하다"고 강조했다.
