집값 '1·11효과' 는 착시현상?

최근 서울ㆍ수도권 집값이 약세를 보이는 것은 올 초 ‘1ㆍ11 부동산대책’의 직접적 영향 때문이다. 민간 분양가상한제와 원가공개 등을 골자로 하는 1ㆍ11 대책 이후 시장은 빠르게 안정 기조로 접어들었다. 그러나 현재의 안정세가 지속적으로 이어질지, 또다시 시한부로 끝날지 판단하기는 쉽지 않다. 지난 2003년 ‘10ㆍ29 대책’이나 2005년 ‘8ㆍ31 대책’ 등 굵직한 대책들이 나왔을 때도 한동안 집값 하향세를 유지하다 다시 급등하는 악순환이 반복된 바 있다. 1ㆍ11 대책 이후 시장의 흐름이 과거 대책들과 어떻게 다른지에 관심이 쏠리는 이유다. ◇집값하락 효과는 1ㆍ11이 가장 약해=요즘처럼 거래가 전혀 없고 급매물이 속출하는 시장 분위기만으로는 10ㆍ29나 8ㆍ31 대책 직후와 비슷해 보인다. 하지만 대책 이후의 집값 추이를 들여다보면 판이한 차이점이 발견된다. 30일 국민은행 집계에 따르면 10ㆍ29 대책 직후 2개월간 전국 아파트값은 0.78%, 서울은 1.54%씩 떨어졌다. 2년여 뒤인 8ㆍ31 대책 당시에는 전국에서 0.22% 하락했고 서울은 0.0%로 변동이 없었다. 그러나 1ㆍ11 대책이 나온 뒤에는 전국 0.39%, 서울 0.47%씩 아파트값이 오히려 올랐다. 집값의 낙폭으로만 보면 1ㆍ11 대책이 10ㆍ29는 물론 8ㆍ31 대책에 비해서도 ‘약발이 훨씬 떨어진다’는 결론이 나온다. ◇강남 약세, 강북 강세로 ‘착시효과’=1ㆍ11 대책의 약발이 약하다는 결론은 “집값이 뚝뚝 떨어진다”는 요즘 분위기와는 동떨어져 있다. 전문가들은 집값하락의 가시적 효과가 큰 강남권과 목동 등지에서 주로 집값이 떨어지기 때문에 평균 변동률과 체감 변동률의 괴리가 생긴다고 분석한다. 실제 1ㆍ11 대책 이후 서울 아파트값은 0.47% 올랐지만 강남권(한강이남 11개구)의 상승률은 0.14%에 그쳤다. 여기에 양천구(-0.5%), 과천시(-1.5%) 등 약세를 보이는 지역이 특히 부각되다 보니 하락폭이 가파른 것 같은 착각이 들 수밖에 없다. 김규정 부동산114 팀장은 “10ㆍ29 대책의 효과가 가장 강력하고 오래 갔지만 그동안 각종 규제가 누적된 덕분에 전반적 규제강도는 지금이 가장 높다”며 “이 때문에 매수자가 신규분양, 저가매물에만 관심을 갖고 있어 소폭의 조정세가 길게 이어질 것”이라고 말했다. ◇매도세도 과거만큼 많지 않아=시장 분위기를 파악할 수 있는 단서 중 하나인 ‘매도세 우위 동향’을 봐도 현재의 흐름은 과거와 다소 차이가 있다. 10ㆍ29 대책 직후 2개월 시점의 매도세 우위 지수는 77.6이었다. 중개업소의 77.6%가 “집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다”고 답했다는 뜻이다. 8ㆍ31 직후에도 지수는 73.2로 엇비슷했다. 그러나 1ㆍ11 이후에는 매도세 우위가 57.9에 불과하다. 과거 대책에 비해 급하게 집을 팔려는 사람이 적다는 뜻이다. 김규정 팀장은 “규제가 강화되는 동안 다주택자들은 자산 포트폴리오를 이미 정리했다”며 “지금의 급매물은 일시적 2주택자 등 일부에 국한돼 있어 과거에 비해 매도세가 약할 수밖에 없다”고 분석했다.