유경PSG자산운용이 3,214억원 규모의 공모 홈플러스 부동산펀드를 설정 완료했다. 최근 라임 사태와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 투자심리가 다소 위축됐지만 유경PSG가 고유자금을 투입해 성공적으로 클로징했다.
27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 지난주까지 1,073억원 규모로 모집한 유경공모부동산투자신탁제3호를 클로징하고 기초자산 매입 절차에 들어갔다. 홈플러스 울산점과 구미광평·시화점이며 매입금액은 약 3,003억원이다.
이 펀드는 당초 1,073억원을 공모로 모집하고 2,014억원은 선순위담보대출(1,650억원), 후순위담보대출(364억원)로 조달하는 구조였다. 그러나 최근 코로나19 사태 장기화에 따른 오프라인 마트에 대한 수익성 의문이 투자심리에 영향을 미쳤다. 판매가 다소 부진하자 유경PSG는 110억원 가량의 고유자금을 투입해 펀드를 클로징했다. 유경PSG 관계자는 “향후 운용과 매각에 있어 책임감 있게 관리하겠다는 의지”라며 “업황이 좋지 않지만 우량한 기초자산을 낮은 가격으로 매입한 만큼 수익성이 우수할 것으로 예상한다”고 설명했다.
홈플러스는 지난해 기준 국내 대형마트 시장점유율(MS) 27%로 시장지위 2위를 차지하고 있다. 기초자산인 △울산점(8%)과 △구미광평점(42%) △시화점(59%) 모두 타 마트 폐점 범위(60% 이내) 밖에 있어 향후 폐점 가능성도 극히 낮다. 특히 홈플러스로부터 기초자산을 매입한 후 20년간 장기 임대차 계약을 맺는 ‘세일즈앤리스백(매각 후 임대)’ 형태로 운용해 안정적인 수익성 확보가 가능하다.
공격적으로 온라인 채널을 확장하는 것도 긍정적이다. 홈플러스는 지난해 요기요와 MOU를 맺고 라스트마일(근거리 배송) 물류 시장에 진출했다. 다른 배달업체들을 인수해 오프라인 매장과 시너지 효과를 내는 방안도 검토중이다. 펀드의 목표수익률(IRR)은 연 7%로 최근 공모 리츠 평균 배당수익률(4.41%)보다 높다. 5년 만기 폐쇄형 구조로 중도환매는 불가하다. 배당은 분기마다 지급된다.
운용 마지막 해인 5년 차에 자산 매각도 이뤄져 배당수익에 더해 시세차익에 따른 추가 수익도 기대할 수 있다. 유경PSG자산운용에 따르면 최근 3년간 거래된 국내마트 주요 점포의 평당가는 980만원 수준이다. 이번 펀드가 매입하는 점포들은 평당가가 약 723만원으로 평균가보다 30%가량 저렴하다.
