8월 종합부동산 종합대책의 윤곽이 드러나고 있다. 하지만 일반적 예상과는 달리 강남권 공급확대 방안은 아직 구체화하지 않고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 8월 종합대책에 강남권 공급확대 방안이 포함될 가능성을 제기하고 있다.
강남권 공급확대 방안이 포함될 경우 ▦주변 택지개발 ▦재건축 아파트 규제 완화 ▦단독주택 재건축 규제 완화 등이 거론되지만 이중 단독주택 재건축 활성화 방안이 유력한 것으로 전망된다.
◇아파트 재건축은 꽁꽁 묶을 듯=부동산 전문가들은 강남권 규제완화는 곧바로 투기로 이어져왔다는 점에서 정부가 규제 완화 카드를 꺼내는 것에 무척 신중할 것으로 전망하고 있다. 때문에 투기 진원지로 작용하고 있는 재건축 아파트에 대한 규제완화는 없을 것으로 전망된다.
강남권 주요 재건축 아파트가 지분 기준으로 평당 5,000만원을 돌파한 상황에서 규제를 완화할 경우 곧바로 투기를 부추기는 불쏘시개로 작용할 가능성이 매우 크기 때문이다. 일부에서 제기하고 있는 소형평형의무비율 완화나 층고 제한 완화 등은 이번 부동산종합대책에 포함되지 않을 확률이 높다.
한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 최근 “부동산대책을 마련하는 과정에서 강남 등 재건축 규제 완화에 대한 논의는 그동안 일절 없었고 종합대책에도 포함되지 않을 것”임을 분명히 했다. 그는 “현행 법률에 따라 추진되고 있는 다양한 재건축은 현재 상태대로 유지하고 인센티브를 부여하는 방안은 검토하지 않고 있다”고 밝힌 바 있다.
이에 따라 법적 절차를 밟아 추진하고 있는 재건축은 예정대로 진행되지만 공급확대 효과가 없는 중층 단지의 경우 안전진단 절차부터 엄격한 기준을 적용, 재건축이 어려워질 것으로 전망된다.
강남 주변 대규모 택지개발도 여의치 않은 것으로 전망된다. 택지지구 예정지역으로 거론되고 있는 대부분의 지역이 골프장, 특전사 등 군부지로 전용이 쉽지 않은데다 세곡ㆍ우면ㆍ문정지구 등은 그린벨트를 해제, 조성하는 국민임대주택단지로 일반 아파트 공급원으로 전용하는 것이 적절하지 않기 때문이다.
◇단독주택 재건축은 활성화 예상=반면 같은 재건축에 포함되지만 단독주택 재건축의 경우 재개발과 함께 규제완화 혜택이 주어지고 있다. 때문에 이번 종합대책에 강남권 단독주택 재건축 활성화 방안이 포함될지 주목된다.
단독 재건축은 아파트 재건축에 비해 집값 견인 효과가 상대적으로 작다. 단독주택지 대부분은 1종 또는 2종 주거지로 용적률이 200% 이하로 규제되고 있어 3종 주거지인 아파트에 비해 초대형ㆍ초고층 재건축이 불가능하다. 때문에 용적률 100% 정도인 단독주택지를 200%로 재건축할 경우 공급확대에 기여하면서도 적절한 환수조치로 집값을 잡을 수 있다는 계산이 나온다.
실제 최근 들어 단독주택에 대한 규제가 잇따라 완화되고 있다. 특히 서울시는 2종 일반주거지에 대해 ‘평균 층고’ 개념을 적용, 12층 이하로 획일적으로 규제하지 않고 최고 20층까지 다양화하기로 했다. 층고를 다양화하면 건물이 차지하는 면적이 줄어들고 단지 쾌적성이 높아져 주택가치가 올라가게 된다.
지난 5월에도 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정돼 단독 재건축 추진요건이 종전 300가구 이상에서 200가구 이상으로 낮아졌고 준공 후 15년 된 다가구ㆍ다세대 주택이 30% 이상이면 사업을 추진할 수 있게 됐다. 서울시도 체계적인 단독주택 재건축을 위해 올해 말을 목표로 재건축기본계획을 수립하고 있다.
곽기석 감정원 도시정비사업단장은 “강남권 공급물량을 확대하기 위해 단독주택 재건축에 대한 규제 완화를 검토해볼 수 있다”며 “이때 투기를 막을 수 있는 대책도 병행돼야 할 것”이라고 말했다.
