재건축 아파트값 바닥이 어디냐?
분양가 상한제등 규제로 수익성 분석 못해투자 수익 보장할 적정시세 판단도 불가능새 제도 적용사례 나와야 불확실성 걷힐듯
김문섭 기자 lufe@sed.co.kr
“재건축 바닥이 어디냐구요? 참고할 만한 ‘모델’이 없는데 어떻게 알겠어요. 지금 같아서는 수익성 계산이 전혀 안되니까 적정 가격이 얼마인지도 몰라요.” (과천시 별양동 동방공인 관계자)
최근 서울 강남, 과천 등 값비싼 재건축 아파트들의 약세가 장기화 조짐을 보이면서 “과연 재건축 아파트값의 바닥이 어디냐”는 의문이 고개를 들고 있다. 결론부터 말하면 “짐작하기 힘들다”는 게 업계의 대체적인 의견이다. 재건축 투자의 출발점인 ‘수익성’ 자체를 전혀 분석할 수 없을 정도의 오리무중에 빠져 있기 때문이다.
12일 관련업계에 따르면 오는 9월부터 재건축 아파트의 일반분양 물량에까지 분양가 상한제가 적용되는 등 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황이 이어지면서 주요 재건축 단지에는 투자자의 ‘입질’이 뚝 끊긴 상태다.
기본적으로 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감이 폭넓게 확산됐기 때문이지만 재건축에 투자할 경우 기대이익이 어느 정도인지 계산하기 어렵다는 것도 빼놓을 수 없는 이유다. 분양가 상한제가 시행되면 재건축 사업성이 크게 떨어질 것으로 막연하게 예상할 뿐, 과연 투자수익률을 보장할 만한 적정 시세가 어느 정도인 지 판단이 서지 않는다.
현재 시세와 대지지분, 허용 용적률, 주변 새 아파트의 시세 등을 대입해 조합원 분담금을 포함한 투자금액과 추정 수익률 등을 마치 공식처럼 분석하던 이전의 방식이 더 이상 통하지 않는다는 얘기다.
강남구 개포동 제일공인 관계자는 “예전에는 재건축 용적률이 확정되지 않은 상태라도 경우의 수에 따라 수익률 계산이 가능했다”며 “개발이익 환수 규제에 분양가 상한제까지 더해져서 이제는 (수익률을) 도무지 알 수 없게 돼 버렸다”고 말했다.
과천시 부림동 A공인 관계자 역시 “현재의 규제를 모두 적용받아 재건축을 해 본 단지가 하나라도 있다면 샘플이 될 수도 있겠지만 지금은 수익률 계산은 커녕 한 치 앞도 내다보기가 힘들다”고 말했다.
이에 따라 재건축 초과이익 환수, 기반시설 부담금, 분양가 상한제 등 새로 도입되는 제도 하에서 첫 번째 재건축 사례가 나오기 전에는 투자의 불확실성이 걷히기 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “조합원 분담금을 좌지우지하는 일반분양 아파트의 분양가가 얼마로 책정될 지도 짐작하기 어려워지는 등 워낙 변수가 많아졌다”며 “재건축 투자수익성을 원점에서 재검토해야 하는 만큼 향후 한동안은 재건축 투자가 위험해 보인다”고 말했다.
입력시간 : 2007/04/12 14:15
