Q: 소유하던 아파트 1채를 갑이라는 사람에게 임대하는 계약을 체결했는데 계약금 2,000만원을 지급 받고 나머지 잔금을 지급하지 않아 구두상으로 계약을 끝내고 다른 사람에게 아파트를 임대했습니다. 그러자 얼마 후에 느닷없이 임차인으로부터 계약금을 전부 돌려달라는 소송이 제기되었습니다. 계약해제를 위한 최고절차를 제가 지키지 않아 오히려 계약위반의 책임이 저에게 있다는 것입니다. 제가 계약금을 돌려주어야 하나요?
A: 잔금을 납부할 의무를 임차인이 지키지 않았다는 점에서 기본적인 계약위반의 책임은 임차인에게 있는 것으로 보입니다. 하지만 다른 사람에게 다시 임대하기 위해서는 사전에 종전 임차인과 체결한 임대차계약이 적법하게 해제돼야 하는데, 귀하의 질문으로 볼 때 계약을 해제하기 위한 절차에 문제가 있는 것으로 보입니다. 적법한 계약해제를 위해서는 해제통고에 앞서 최고절차가 필요한데, 질문내용만 보면 최고절차가 전혀 없었거나 아니면 구두상으로만 최고를 했다고 보여집니다. 해제를 위한 최고는 구두상으로 하더라도 무방하지만, 구두상으로 최고한 사실에 대한 입증책임은 귀하에게 있으므로 이러한 사실이 명백히 입증하지 않으면 최고절차가 없었던 것으로 판단됩니다. 즉 적법하게 계약을 해제하지 못한 것이 됩니다.
그 결과 종전 임차인과의 계약은 그대로 유효한 상태에서 귀하가 일방적으로 다른 사람에게 아파트를 임대해버려 종전 임차인과의 임대차계약 진행이 더 이상 불가능해진 셈입니다. 즉 귀하가 민법상 이행불능의 상태를 초래하게 한 것으로 판단돼 계약해제의 최종책임이 오히려 귀하에게 돌아올 것으로 보입니다. 따라서 위약금을 포함, 계약금의 2배까지 임차인에게 반환해야 될 법적인 책임이 있습니다.
이런 점을 감안할 때 재판과 별개로 임차인과 합의를 통해 계약금 중 적절한 금액을 반환해 주는 것에 대해 협의해야 합니다. 법원에서도 이러한 유형의 사건은 계약금 중 절반 정도를 임차인에게 돌려주라고 권유합니다.
/최광석 변호사
