Q.
장씨가 충청도에 있는 본인의 땅을 임차인 최씨에게 임대해준지 어느덧 20년이 넘었다. 임차인 최씨는 1년에 한 차례씩 수확한 농작물 일부를 보내주고 있었다. 그런데 임차인 최씨가 지난해부터 임대료를 내지 않고 있다. 20년 이상 농사를 지었으니 토지가 자신의 소유라면서 앞으로도 임대료를 지불하지 않겠다는 것이다. 장씨는 처음부터 계약서 없이 구두로만 계약을 맺었는데 임차인 최씨의 주장처럼 20년이 지나면 토지 소유권이 임차인에게 넘어가는지 궁금하다.
A.
토지 소유주의 관리가 소홀하여 장기간 방치되거나 경계가 불분명해 본인의 땅을 인근 주민이 사용하는 경우가 있다. 이 경우 토지를 사용하는 자가 20년 이상 점유하게 되면 토지의 소유권이 상실될 수도 있다. 민법에서는 ‘20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’고 규정하고 있다(민법 제245조 제1항 참조). 이것을 점유시효취득이라 하며 ▦소유의 의사로써 점유하고 있을 것 ▦점유가 평온·공연히 행하여졌을 것 ▦일정한 기간 계속할 것 등의 요건을 갖춰야 한다.
시효기간은 부동산은 20년이며 점유자에게 이미 등기가 되어 있는 때에는 10년이다. 가령 토지 매매 이후 그 매매에 대해 무효ㆍ취소 사유가 있는데도 무효ㆍ취소가 안 된 채 20년 이상 점유한 경우 소유자임을 믿고 점유한 경우에 시효취득을 인정하는 것이다(대법원 1991.1.15. 선고 90다8411,8428(반소) 판결).
위 사례에서 최씨는 이미 임대료 및 경작물을 지불해왔기 때문에 평온ㆍ공연하게 부동산을 점유했다고 판단하기 어렵다. 실제 토지의 임대차계약서가 없어도 수 차례에 걸쳐 토지 사용료를 지불하였으면 토지를 임차했다는 것으로 간주해 임차인의 자주점유가 성립된다고 볼 수 없다. 즉 점유 기간과 상관없이 토지 사용료를 지급한 임차인의 토지 시효 취득은 불가능하다.
따라서 임차인 최씨와 같이 타인의 토지인 것을 알면서도 무단으로 농사를 짓는 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않기에 소유권을 주장할 수 없으며 단지 자신의 경작물에만 권한이 있다. 또한 장씨는 임차인 최씨를 상대로 임대료를 요구할 수 있고 이에 응하지 않는 경우 명도를 진행할 수 있다.
