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‘8ㆍ31’과 ‘3.30대책’ 등 정부의 강력한 부동산 정책으로 부동산 시장이 격변기를 맞고 있다. 정부가 내놓은 정책들은 전문가들 조차 그 파장을 예상하기 어려울 정도로 복잡하고 다양하다. 이에 따라 전문지식이 없는 일반인들은 혼란스럽기만 하다. 이 같은 격변의 상황에서 부동산 투자에 성공하기 위해서는 각종 정책에 대한 정확한 분석은 물론 국내 경제의 흐름을 파악해야 한다. 이에 본지는 부동산 시장을 심층 분석, 앞으로 예상되는 추가 조치와 시장 안정을 위한 방안 모색을 통해 성공적인 투자 전략과 대안을 제시하기 위해 ‘2006년 하반기 주택시장 전망과 투자 방향-향후 부동산 및 주택건설 시장 변화 전망’이란 주제로 8일 부동산 설명회를 마련했다. 이번 설명회에서는 특히 내집마련을 위한 실수요자는 물론 투자자들에게도 유용한 길라잡이 역할을 할 수 있는 양도세와 종합부동산 등 각종 세제 변화에 따른 세테크 전략 등이 집중적으로 다뤄진다. 설명회에서 중점적으로 거론될 내용을 지상중계 한다. 김선덕 건설산업연구소 소장
3·30대책 영향 재고 늘어 약세 불가피
세계 금리인상 도미노땐 낙폭 커질수도 올 하반기 서울 아파트 값은 5% 정도 하락하는 등 서울과 수도권 등 주요 지역 집값이 ‘조정국면’에 들어갈 것이다. 하지만 양도세 부담 등 세부담으로 인한 매물이 강남보다는 강북이나 다른 수도권 지역에 집중될 것으로 예상돼, 수도권 지역의 가격 하락폭(7%)이 상대적으로 클 것으로 예상된다. 부동산 시장 분석틀인 ‘허니콤(Honeycomb) 순환 모델’을 적용, 올 상반기 서울 집값이 입주량 증가에도 불구하고 가격이 상승하는 ‘1국면’을 나타내고 있지만 하반기엔 입주량이 줄면서 가격이 하락하는 4국면에 진입할 것이다. 허니콤 순환모델이란 집값과 거래량 사이의 변동 관계를 나타낸 것으로 1국면(거래양 증가, 가격 상승)？2국면(거래량 감소, 가격 상승)？3국면(거래량 감소, 가격 보합)？4국면(거래량 감소, 가격 하락)？5국면(거래량 증가, 가격 하락)？6국면(거래량 증가, 가격 보합) 등 6단계로 구분된다. 정부의 강력한 부동산 대책으로 하반기에는 집값이 떨어질 것으로 전망된다. 8ㆍ31 대책과 3ㆍ30 대책으로 인해 신규 투자 수요는 줄어드는 반면, 재고 주택의 매물이 늘어 결과적으로 주택 가격 하락 압력으로 작용할 것이기 때문이다. 여기에 양도소득세 유예기간이 올해말로 끝나면서 세부담에 따른 매물이 시장에 대거 쏟아져 나올 것으로 보여, 집값 하락 압력이 가중될 것으로 예상된다. 이럴 경우 매물은 강남 아파트보다는 강북이나 수도권 등에 집중될 것으로 보인다. 다만 서울 지역의 아파트 재고 부족 및 신규 아파트 입주물량이 크지 않기 때문에 양도소득세 유예 기간 중에 매물 확대로 인한 가격 하락 압력을 다소 줄이는 역할을 할 것으로 보인다. 하반기 거시경제 상황에 따라 가격 하락 폭이 가중 될 수 있을 것이다. 유가 상승이나 환율 절상 등의 여파로 하반기 국내 거시경제 침체가 예상됨에도 불구, 인플레이션에 대한 우려로 인해 국제적인 금리인상 도미노 현상이 빚어질 경우 부동산 시장에 투입됐던 투자자금이 빠져나가면서 가격 하락을 부추길 것이기 때문이다. 수도권 전체적으로는 하반기 입주량이 늘면서 가격이 하락하는 5국면에 들어설 것이다. 상반기 수도권 집값이 입주량 증가에도 불구, 강남 가격 상승 및 판교 분양 가격 상승 등의 여파로 가격이 상승하는 1국면 양상을 보지만, 하반기 이후에는 상반기 입주 물량 증가세가 지속되면서 가격이 하락 압력을 받을 것이다. 하반기 입주 물량의 증가는 전반적으로 전세 가격 하락에도 영향을 미칠 것이다. 입주량 증가와 함께 앞서 말한 대로 양도세 부담에 따른 매도 물량이 강남권보다는 다른 수도권에 집중될 경우 수도권 집값은 7% 이상 하락할 것으로 예상된다. 특히 인천의 경우 현재 아파트 공급이 늘면서 가격이 떨어지는 5국면에 있지만 4ㆍ4분기 막대한 입주 물량이 쏟아져 나올 것으로 예상됨에 따라 가격 하락세가 지속될 것이다. 하지만 인천 경제자유구역 지역은 개발 호재로 인해 가격이 상승할 것으로 보여 수도권 내에서도 가격 차별화가 심화될 것이다. 김점수LBA 경제연구소 소장
입주물량 크게 늘어나 전세값에도 불똥…아파트보다 단독주택 투자 메리트 클듯 ◇8ㆍ31, 3ㆍ30 정책에 대한 세테크 전략=현재 정부는 '8ㆍ31'과 '3ㆍ30대책'을 통해 세금관련 폭탄이라고 할 수 있는 초강력 대책을 입법하여 시행하고 있다. 현재 시행되고 있는 정책만도 복잡하고 다양해서 실제 업무를 담당하는 공무원과 세무사들도 많은 부분에서 공부를 하지 않으면 따라갈 수 없을 지경에 이르고 있고, 현 국민들은 가히 공황상태에 빠져있다고 해도 과언이 아니다. 이런 상황에서 내집 마련을 위한 실수요자는 물론 투자들도 달라진 세제 환경에 대응할 수 있는 세테크 전략을 알아야 한다. 달라진 양도소득세 주요내용을 살펴보면 2005년과 비교하여 달라진 양도소득세 관련 내용으로는 2005년까지는 1세대 2주택과 비사업토지는 투기지역이 아니면 기준시가로 양도소득세를 계산하였으나 2006년부터 실거래가 과세로 강화되었고 2007년부터는 양도소득세 세율이 50%(비사업용토지 60%)로 고정되며, 장기보유특별공제도 배제된다. 또한 2006년 1월1일부터 관리처분계획인가로 조합원 입주권으로 전환되거나 취득하는 조합원 입주권은 주택으로 간주된다. 즉 2005년에 1세대 2주택자가 기준시가로 양도소득세를 낸 경우와 실거래가로 양도소득세를 낼 경우를 비교한다면 양도차익이 약 20~50%이상 차이가 나게 되고, 1세대 2주택자가 2006년도에 부과되는 양도소득세와 2007년도에 부과되는 양도소득세를 비교하게 되면 3년 이상 5년 미만의 보유주택은 약 2.5배, 5년 이상 10년 미만의 보유주택은 약 3배, 10년 이상 보유주택은 약 3.5배 정도의 양도소득세가 차이가 난다. ◇부동산 버블붕괴 과연 올 것인가?=정부는 연일 부동산 버블론에 대해 이야기 하며 국민들에게 불안감을 심어주어 부동산 가격을 안정(?)시키려고 하고 있다. 버블론에 대한 6대 관점으로, 첫째 '버블붕괴 과연 올 것인가?'를 살펴 봐야 한다. 이를 위해 일단 일본의 버블붕괴 과정과의 유사점을 알아보고 현재의 조세부담과 관련하여 버블붕괴가 될 것인가를 확인해보고, 강남의 수요층 집중현상과 현재 발표되고 있는 각종통계의 오류, 그리고 정부의 전략적 선거용으로 이용하는 부분을 분석하여 계속하여 정부가 현 정책을 고수하고 국민의 불신과 불안만 가중시킨다면 버블이 올 수 있다는 점을 현 정책이 바뀌어 선진국형 정책으로 변화되면 버블붕괴가 아닌 안정적인 부동산 시장 성장을 기대할 수 있는가를 짚어 봐야 한다. 둘째 '정부의 버블론 무엇이 문제인가 ?'를 분석해 보자. 정부는 왜 거시경제의 붕괴 가능성을 알면서도 부동산 시장 버블론을 지속적으로 주장하는 것일까. 버블론은 결국 각종 부동산 규제조치의 실패, 시장파괴의 감정적인 발언에 문제가 있는 것에서 나오고 있는 것이다. 이것은 계속해서 부동산 시장의 불안만 가중 시킬뿐이고 국민의 불신만 키울 뿐이다. 셋째 '강남수요의 허와 실'에서 정말로 강남이 왜 오르고 있는지 그렇다면 정말로 그만한 가치가 있는지를 정리해보자. 강남은 아직도 공급량 보다는 수요가 많은 지역이다. 그리고 강남을 대체할 만한 지역이 없다는 것이 현재 강남이 오르는 가장 큰 이유이다. 하지만 수요는 한시적인 현상일 뿐이다. 그럼 이 것을 막을 수 있는 방법으로는 강북권을 '도시 및 주거환경정비법'을 이용하여 개발해야 한다. 마지막으로 '버블붕괴 대비한 투자전략'을 세워야 한다. 아파트는 투자를 금하고 도시 및 주거환경정비법이 적용되는 단독주택과 다세대 주택으로 전환시키고 선진국형 투자기법이 오를 수 있는 지역을 선정하여 투자를 하는 것이 바람직하다. 그리고 자유무역협정(FTA)로 인한 농지와 특급상가지역에 투자를 하며 중ㆍ장기적인 투자를 해야한다. 마지막으로 임야와 오피스텔은 투자를 하지 않는 것이 좋다. ◇재건축ㆍ재개발 향후 전망은= 재건축 재개발 시장에 과연 투자를 해야 하나. 3ㆍ30 대책의 일환으로 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이 지난달 공포돼 오는 9월25일부터 시행이 된다. 2006년~2007년까지는 재건축ㆍ재개발 시장은 많은 어려움을 겪을 것으로 예상이되고 앞으로도 계속적으로 규제가 강화될 것이다. 하지만 2008년 이후부터는 주거환경 개선을 위해 다시 재건축ㆍ재개발이 활성화 될 것이다. 각종 규제 대책으로 2006년 하반기부터는 '실거래가 등기 기재제도', '주택거래신고지역내 주택거래 자금조달계획 신고'등 부동산 시장에 강력한 시장 규제 제도가 시행되거나 시행될 예정으로 있다. 실거래가 등기제도는 선진국형 제도이므로 시행이 되는 것이 옳으나 현재 이른감이 있는 제도이다. 본 제도로 인해 2006년 하반기에는 매수자의 감소세가 눈에 띄게 증가할 것으로 보인다. 또한 자금조달계획신고가 실시되게 되면 투기지역에서의 매수자 감소도 역시 많아질 것이다.
