지난 2005년 부동산시장은 매우 다사다난했다. 지난해 주택가격은 무려 10% 이상 상승했으며 토지도 11월 말까지 5% 올랐다. 모두 물가상승률을 상회하는 수치다.
특히 지난해 부동산 가격 급등은 2월 판교로부터 촉발돼 용인과 분당, 강남 지역의 중대형 아파트 가격을 상승시켰다. 토지시장 역시 대규모의 토지보상금과 연이어 발표되는 각종 개발계획으로 국지적으로는 두자릿수 이상의 급등세가 이어졌다. 이에 정부는 판교개발방식을 전면 재검토하는 등 8ㆍ31부동산종합대책 수립에 착수했다.
8ㆍ31대책은 발표 직후 ‘세금 폭격’이라는 별칭답게 주택가격을 안정시키는 듯했다. 그러나 행정중심복합도시 건설이 확정되고 혁신도시가 결정되면서 토지가격 상승세가 꺾이지 않고 있다.
그나마 주택가격도 국회에서 8ㆍ31대책의 입법추진이 지연되고 서울시에서 재건축 규제완화를 담은 조례개정안을 상정하자 다시금 불안한 양상을 나타냈다. 그러자 정부는 즉각 재건축 규제완화 불가에 대한 입장을 발표했고 2단계 부동산 안정대책을 발표하겠다고 예고했다. 이에 시장은 다시 숨죽이고 정부의 2단계 대책을 기다리고 있다.
그렇다면 8ㆍ31대책에 이어 2단계 대책까지 발표되는 2006년 부동산시장의 전망은 어떠한가. 일각에서는 8ㆍ31대책의 약발이 다한 것이 아니냐는 우려도 조심스럽게 제기되기도 했다. 그러나 지난해 말까지 8ㆍ31대책은 시장에 심리적인 영향만 주었을 뿐 실질적으로 영향을 미치지는 못했다. 따라서 정부 대책의 효과는 이제부터 본격화될 것으로 예상된다. 1가구2주택에 대한 양도세 중과 효과는 올 상반기에 집중될 것으로 보인다. 주택을 처분하려는 수요는 늘어날 것이고 이로 인한 가격하락도 예상된다. 이외에 실거래가 신고의무, 과표 현실화, 종합부동산세 적용대상 확대 등의 영향도 점차 본격화될 전망이다. 또한 토지거래에 있어서도 허가구역 내 요건이 강화되고 비업무용 토지에 대한 세금이 중과되면서 토지수요와 거래를 크게 위축시킬 전망이다.
그러나 2006년 부동산시장에는 8ㆍ31대책의 효과를 상쇄하는 호재도 만만치 않다. 특히 이 호재가 경기적인 요소가 아닌 바로 정부 정책에 의한 것이라는 점이 아이러니하다. 그것은 바로 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 뉴타운 사업 등 끊임없는 개발호재와 이런 개발호재의 구체적인 진전이다. 한쪽에서는 부동산에 대한 돈줄 차단과 세금으로 수요를 꽁꽁 묶어놓고 다른 한쪽에서는 부동산 수요를 부추기는 각종 개발정책을 쏟아내고 있는 것이다. 이제는 대출을 받아야 하거나 세금이 두려운 사람은 부동산 투자가 현실적으로 어려운 상황이다. 그러나 여전히 돈 있는 사람들에게 부동산시장은 매력적인 투자대상이다.
한편 올해 전세가격은 지난해에 이어 5% 이상 상승할 것으로 예상된다. 지난해 매매가격의 급등으로 전세가 대비 매매가격의 비율은 50%를 밑돈다. 즉 전세 세입자들이 주택을 구입하기 위해서는 주택가격의 50% 이상을 대출받아야 한다. 그러나 선호도가 높은 지역은 대부분 투기지역으로 묶여 있어 대출에 제한을 받는다. 아마 실수요자들의 주택구매 수요는 주택대금을 분할 납부할 수 있고 원가연동제가 시행되는 신규 분양시장으로 집중될 것으로 예상된다. 특히 올해는 대기수요가 몰려 있는 판교 신도시가 3월과 8월에 각각 분양을 시작한다. 분양가를 인하하고 개발이익을 환수하겠다는 목적으로 시행된 원가연동제 및 주택채권 입찰제 시행은 판교분양과 맞물리면서 또다시 지난해 판교열풍을 재현시키지 않을까 하는 우려도 제기된다.
그러나 부동산시장 안정에 대한 정부의 의지도 매우 강하다. 정부는 곧 8.31대책의 2단계 대책을 발표하겠다고 한다. 아마도 이러한 정부의 의지와 정책의 효과를 간과하기는 어려울 것이다. 그리하여 대부분의 연구기관들이나 전문가들은 올해 부동산 가격이 하향 안정세를 보일 것으로 전망하고 있다. 그러나 이러한 전망에는 8ㆍ31대책의 본격적인 추진과 각종 개발계획에 대한 성공적 관리가 담보돼 있다. 부디 정부는 2006년 부동산시장의 안정을 위해 각종 정부 개발계획의 여파를 소홀히 여기지 말고 철저히 관리하기를 바란다.
