[8·31 부동산대책] 강북 재개발 어떻게

[8·31 부동산대책] 강북 재개발 어떻게 소규모 사업 묶어서 기반시설 확보 쉽게최소 15만평 광역지구 지정거래허가구역도 동시 지정쪼개팔기등 법적 제한키로 정두환기자 dhchung@sed.co.kr 8ㆍ31대책은 그동안 서울시가 추진해온'뉴타운'사업에도 상당한 무게를 싣고 있다. 강북 등 비(非)강남권 주택공급의 젖줄인 재개발 사업을 활성화해 강남에 집중된 주택 수요를 분산시키겠다는 것이다. 이를 위해 정부는 도시구조개선 특별법(가칭)을 통해 개별 소규모 정비사업을 통합한 광역지구(최소 15만평)를 지정하기로 했으며 공공이 시행하는 경우 규제 완화 및 용적률 상향 조정의'당근'도 제시한다는 계획이다. 다만 광역지구 지정 추진 단계에서부터 토지거래허가구역을 지정 하고 토지의 필지 분할도 제한하는 등 투기세력은 철저히 차단하겠다는 방침이다. ◇소규모 재개발 묶어서 추진한다=강북 개발은 일단 도시구조개선 특별법에 의한 광역개발 차원에서 이뤄질 전망이다. 정부는 우선 소규모 개발 정비사업을 통합해 최소 15만평 규모로 광역지구를 지정할 방침이다. 그동안 개별적인 소규모 단위의 사업(1만평 내외) 시행으로 광역 기반시설 설치가 곤한 것은 물론 근본적인 주거환경 개선에 한계가 있어 왔기 때문이다. 광역개발이 이뤄지면 소규모 재개발로는 확보하기 어려웠던 도로ㆍ학교ㆍ공공시설 등의 기반시설을 갖출 수 있게 된다. 정부는 특목고 설립 등 교육환경 개선도 지원한다는 방침이다. 시설 소요재원은 원칙적으로 지구내 개발이익으로 충당되며 이는 기반시설부담금 부과의 형태가 될 전망이다. 정부는 원활한 사업추진을 위해 민간자본의 유치도 고려하고 있다. 정부는 강북 뉴타운을 포함해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 시도지사에게 광역개발지구 지정을 신청하면 시도지사가 시ㆍ도 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정할 수 있도록 했다. 조합이나 공공기관 역시 시ㆍ군ㆍ구에 지정 신청을 건의할 수 있다. 광역개발이 시행되는 지역은 주로 기존 단독주택이 밀집돼 있는 만큼 관리처분 내지 환지 방식으로 추진한다는 방침이다. 다만 은평 뉴타운과 같이 나대지 비율이 일정수준 이상인 지역에서는 공공에 의한 수용방식도 허용한다는 계획이다. 정부는 현재 뉴타운 사업이 진행 중이거나 계획이 발표된 뉴타운 사업지구도 새로 제정되는 특별법에 의거해 광역지구 지정을 신청할 경우 특별법의 절차가 가능하도록 한다는 방침이다. ◇공공개발에 인센티브 부여=그동안 재개발 사업은 토지 및 주택 소유자로 구성된 조합 중심으로 진행돼 사업 추진이 지연되고 개발이익이 공공부문으로 환수되지 못하는 문제가 있었다. 정부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지방자치단체 등 공공이 사업을 시행할 경우 3분의 2 이상인 주민 동의요건을 2분의 1로 완화할 방침이다. 다만 시공사 선정은 입주자 대표회의에서 자율적으로 결정하도록 한다는 계획이다. 또한 전용 25.7평 이하 소형아파트 의무건립비율도 현행 80%에서 60%로 낮춰 주기로 했다. 공공개발의 경우 층고 및 용적률 규제도 대폭 완화된다. 현재 5~25층으로 돼 있는 층고 제한을 풀어 고층 아파트 건립도 가능하도록 하는 한편 용도지역 변경을 통해 현행 200~250%인 용적률 상한선을 50~100%포인트 상향 조정할 수 있도록 했다. 특히 역세권에 대해서는 개발밀도를 추가로 높여 직주 근접형 개발을 유도한다는 방침이다. 일례로 용적률 250%인 역세권의 3종 주거지역의 경우 준 주거 또는 일반상업지역으로 변경해 주상복합아파트 등을 지을 수 있도록 한다는 것. ◇투기억제장치도 동시에 마련=재개발 사업은 토지의 필지 분할, 불법적인 지분거래 등이 활개치는 등 투기억제장치가 미흡했다. 정부는 이 같은 상황을 개선하기 위해 광역지구 지정 추진 단계에서부터 해당지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 필지 분할을 통한 쪼개 팔기도 법적으로 제한할 계획이다. 또한 증가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설하도록 할 방침이다. 다만 환수비율은 집값 안정 및 실제 사업 가능성 등을 감안해 추후에 결정한다는 방침이다. 입력시간 : 2005/08/31 16:01