자영업자 K씨는 사업비용의 과도한 지출로 자금압박에 시달리고 있다. 이 시기만 넘기면 곧 회복할 수 있다는 자신은 있지만 현재로서는 마땅한 자금처가 없다. K씨는 하는 수 없이 조상 대대로 내려온 선산 일부를 팔기로 마음 먹었다. 불가피하게 팔기는 하지만 나중에 사정이 나아지면 이 땅을 다시 구입할 수 있는 방법은 없는지 고민이다.
급하게 자금이 필요해 처분해서는 안 될 부동산을 어쩔 수 없이 매각해야 하는 경우가 종종 있다. 이처럼 부득이한 사정으로 땅을 팔지만 자금이 마련되면 반드시 다시 구입하기를 원하는 경우 ‘환매특약’ 조건으로 매도하는 것을 고려해볼 수 있다.
민법은 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 갖게 되면 매매대금과 비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있고, 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따른다고 규정하고 있다.(제590조 참조) 이러한 매각은 단순한 매매가 아니라 매매 형식을 통한 일종의 자금차용 방식이다. 매수자는 부동산을 양도받아 채권을 확보하고 자금을 제공하면서도 담보권 설정 절차를 거치지 않아도 된다. 또 매도자는 매매가액만큼의 자금을 융통하고 자금이 마련되면 소유권을 회복할 수 있다.
K씨도 환매특약 조건으로 매매계약을 체결하면 소유권 회복의 기회를 얻을 수 있다. 그러나 환매특약에도 몇 가지 주의할 점이 있다. 우선 매매계약과 동시에 환매특약을 해야 하고 매매등기 때 환매등기를 해야 권리를 보호받을 수 있다. 환매특약 작성시 계약기간은 최대 5년을 넘지 못한다는 점에도 유의해야 한다. 따라서 계약기간 내에 환매자금을 확보할 수 있는지 잘 따져보고 기간을 정해야 한다.(민법 제591조 참조)
환매권의 행사는 대금을 제공하고 환매 의사표시를 하는 것이다. 만약 약정기한 안에 행사하지 못하면 환매권은 소멸된다. 기한 내에 자금을 마련해 환매권을 행사해도 소유권이 바로 회복되는 것은 아니다. 이를 토대로 부동산의 인도 또는 등기를 다시 갖춰야만 비로소 완전히 소유권을 되찾을 수 있다는 것을 유념해야 한다.
