[부동산 시장기능 회복이 우선] <2> 겹겹이 싸인 재건축 규제

“아예 옴짝달싹할 수 없게 묶어버려서 어디서부터 풀어야 할지도 막막한 상태다.” 최근 재건축아파트의 규제완화를 둘러싼 논의가 중구난방으로 흘러나오고 있다. 지난달 5ㆍ31 지방선거 이후 지금까지 정부와 함께 부동산정책을 만들어온 여당에서조차 재건축 규제에 대한 회의론이 고개를 들고 있는 상황이다. 하지만 재건축 규제가 그물망처럼 촘촘히 짜여진 상태에서 한 가지라도 섣불리 풀었다가는 오히려 시장이 이를 ‘규제완화’의 신호탄으로 받아들여 재건축아파트 값이 다시 급등할 가능성이 높다. 국책연구소의 한 관계자는 “규제를 해도 집값이 안 떨어지는데 규제를 풀었다가는 시장이 다시 혼란에 빠질 것”이라며 “정부의 강도 높은 규제가 시장의 내성만 키워놓았다”고 비판했다. 실제로 지난 2003년부터 3년간 잇따라 재건축정책이 규제 일변도로 나가자 민간 전문가들을 중심으로 부작용에 대한 우려가 커졌다. 결국 지난해 11월에는 건설교통부 산하 국토연구원도 ‘서울시 강남주택시장의 구조분석 연구’를 통해 재건축사업지에 소형주택과 임대주택을 강제로 할당하는 것은 잘못된 정책이라고 지적하는 등 정부정책에 반기를 들 정도였다. 지방선거 이후 정치권을 중심으로 당과 정, 중앙정부와 지방정부간 부동산 규제완화에 대한 논의가 증폭되는 양상이다. 열린우리당이 재건축을 포함한 부동산정책을 재검토하겠다는 언급을 한 데 이어 한나라당 역시 정부에 부동산세제와 재건축 규제완화를 요구하겠다고 나섰다. 여당의 경우 정부와 청와대의 반대로 재검토에 대한 논의는 일단 수면 아래로 내려간 분위기이지만 이번 선거에서 지자체 권한을 손에 쥐게 된 한나라당은 층고 및 용적률 완화를 놓고 중앙정부와 ‘힘 겨루기’에 나설 가능성도 있다. 재건축 규제 가운데 그나마 완화할 가능성이 있는 것은 후분양제, 소형평형 및 임대주택 규제 등이 꼽히고 있다. 안전진단이나 기반시설부담금 등은 재건축의 필요성과 높은 수익률을 고려했을 때 규제의 명분이 있지만 사업속도만 떨어뜨리는 후분양제나 소형평형 청약자들조차 외면한 평형규제는 재검토돼야 한다는 것이다. 하지만 부동산시장이 아직 불안한 상황에서 자칫 ‘화약고’가 될 수 있는 재건축 규제를 푼다는 것은 쉽지 않은 일이다. ‘재건축 투자=투기’로 보고 접근하는 참여정부식 접근법을 고려했을 때 이번 정부 임기 내에 재건축 규제를 완화하는 것은 불가능하다는 지적도 나온다. 전문가들 역시 이 시점에서 규제완화를 했다가는 정부정책에 대한 신뢰가 떨어지고 시장불안만 재연될 것으로 보고 있다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “지난 3년간 주택 가격 상승의 주범으로 지목했던 재건축을 이제 와서 아니라고 말하기는 어렵다”며 “지금은 눌렀던 손을 치우면 급반등할 게 뻔해 어떻게 할 수 없는 상황”이라고 설명했다.