"수요 안정되고 경기 덜 타는 단지내 상가 실패확률 낮아"

은퇴 인구 증가, 저금리기조 장기화로 수익형 부동산에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 초보 투자자가 '수익형 부동산의 꽃'으로 꼽히는 상가에 접근하는 건 생각보다 쉽지 않다. 투자금액 부담이 크고 배후수요나 상권을 어느 정도 파악해야 하는 등 투자 결정을 위해 고려해야 할 요소가 복잡하기 때문이다. 특히 지난 2005년 이후 전반적인 경기 침체, 상가 공급 과잉 등의 이유로 상가 투자 실패 사례가 급격히 늘며 초보 투자자들에게는 섣불리 접근하기 힘든 '고위험 상품군'으로 분류되고 있다. 하지만 상가는 잘만 고르면 매달 월급에 가까운 수익을 거둘 수 있다는 장점은 투자자에게 너무 매력적인 장점이다. 여기에 실물경기 회복세가 감지되면서 상가 경기 회복에 대한 기대감도 커지고 있다. 초보 상가 투자자들을 위한 전문가들의 조언을 들어본다. ◇초보에게는 단지내 상가가 제격= 초보자의 경우 이미 활성화된 상권이나 안정적인 이용고객을 확보할 수 있는 상가에 투자하는 게 유리하다. 전문가들이 입을 모아 추천하는 상품은 '아파트 단지내 상가'다. 아파트 입주자들을 기본 수요층으로 확보할 수 있는데다 대형 쇼핑몰 등에 비해 상대적으로 경기를 덜 타는 업종으로 구성되 리스크가 상대적으로 적기 때문이다. 단지내 상가 투자시 가장 먼저 따져봐야 하는 것은 배후 아파트 세대 수이다. 권강수 한국창업부동산연구원 대표는 "예전에는 단지내 상가의 배후 가구를 600가구 정도로 봤지만 최근에는 1,000가구 정도는 돼야 안정적"이라며 "고정적인 수익을 누리려면 중국집ㆍ세탁소 등 입주자들이 소비할 수 있는 업종으로 구성하는 게 좋다"고 말했다. 배후 세대의 소비력도 중요한 요소다. 이 때문에 전문가들은 임대나 소형주택 보다는 중형 분양 아파트로 구성된 단지내 상가를 추천하고 있다. 하지만 너무 대형주택 위주로 구성된 고급 아파트의 경우 오히려 단지내 상가 이용률이 낮을수 있다는 점을 고려해야 한다. 단지내 내부수요만을 대상으로 하는 경우 고객수요가 한정적이고 상권활성화에도 한계가 있어 높은 수익률은 얻기 어렵다는 점도 고려해야 한다. 특히 주변에 대형마트 등 대형 상권이 형성된 경우 단지내 상가 활성화에 어려움을 겪을 수도 있다. 최근에는 단지 내부 고객을 주수요층으로 하되 외부 인구 유입까지 노릴 수 있는 '외부 지향적 상가'에 대한 관심이 높다. 박대원 상가정보연구소 소장은 "대로변이나 역세권에 위치한 전면상가의 경우 단지 내부 수요뿐 아니라 외부 수요를 끌어들일 수 있는 요소도 충분하다"며 "커피숍, 제과점 등 외부수요 유입을 이끄는 업종을 선택하는 것도 중요하다"고 조언했다. 한편 명동ㆍ종로ㆍ강남 등 도심 중심상권에 위치한 상가는 점포값이 비싸고 권리금도 높은 경우가 많아 초보 투자자는 피하는게 좋다. 가격이 비싼 만큼 원금회수 기간도 길고 높은 임대료 때문에 임차인 폭도 제한된다. 도심권 상가일수록 오히려 공실률이 높고 손바뀜이 자주 일어나는 것도 바로 이때문이다. ◇철저한 현장조사 거쳐야 성공확률 높아= 전문가들은 상가 투자시 무엇보다 중요한 것은 철저한 현장조사라고 한목소리로 말했다. 김규정 부동산114 부장은 "상가는 아파트 등 표준화된 투자 상품과는 또다른 고위험 투자상품인만큼 시간과 공을 들여 조사할 필요가 있다"며 "조금만 시장 분석에 신경을 써도 투자 위험을 크게 줄일 수 있을 것"이라고 말했다. 투자에 앞서 철저히 수익률을 따져보는 것도 당연한 절차다. 은행 이자수익률이 연 3~4%인 점을 고려할 때 최소 연 5~6%의 수익률을 목표로 잡고 투자하는 것이 바람직하다. 이때 수익률은 대출이자, 세금, 공실기간 등을 모두 고려해 계산돼야 하며 연 수익률이 5% 이하로 떨어질 경우 투자를 포기하는 게 낫다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "대출을 이용해 자기자본에 대한 수익률을 높이는 레버리지 투자는 잘 사용하면 득이 되지만 대출 비중이 높으면 오히려 손해를 볼 수도 있다"고 조언했다. 적정 대출 비율은 30% 안팎이 좋다는게 그의 설명이다. 상가에 투자한 후 임차인을 고르는 것도 중요하다. 장사가 잘 되지 않으면 월세를 회수하기가 힘들뿐 아니라 자칫 '장사가 잘 안되는 점포'로 인식될 수도 있다는 것이다. 박대원 소장은 "상권내에서 사용자가 많은 업종을 철저하게 파악해 공실 등의 위험에 대비해야 한다"고 조언했다. ◇내년 상가 시장 전망은= 대부분의 상가 투자 전문가들은 내년 상가시장의 분위기가 올해보다 나아질 것이라고 전망했다. 김규정 부장은 "상가 시장의 회복은 실물 경기의 회복과 맞물린다"며 "내년 경제성장률이 5% 안팎으로 예측되는 상황이어서 위치 좋은 상가를 중심으로 상권이 회복세를 보일 것 같다"고 말했다. 실제로 올 들어 점포권리금이 꾸준한 상승세를 보이고 상업용 건축물 거래량도 증가세를 보이고 있는 등 상가 관련 시장 지표들이 회복세를 보이고 있다. 물론 변수는 있다. 바로 금리인상이다. 선종필 대표는 "급격한 금리인상은 없겠지만 물가 상승 등으로 금리 인상의 가능성이 높다"며 "임대차 계약은 2년 단위로 갱신되지만 금리인상분은 바로 반영되므로 이를 염두에 두고 투자에 나서야 한다"고 설명했다.