정부가 660만평 규모의 동탄2신도시 개발계획을 발표하면서 신도시 인근 지역 아파트나 땅에 대한 투자자들의 관심도 고조되고 있다. 기존 동탄1신도시 아파트 호가가 며칠새 5,000만원이나 뛰는가 하면 신도시 예정지 주변 땅들은 아예 매물이 자취를 감췄다.
하지만 신도시나 주변지역의 땅을 사고 파는 것은 생각처럼 쉽지는 않다. 정부가 강력한 투기 단속에 나선데다 이ㆍ삼중의 거래규제에 겹겹이 싸여 있기 때문이다.
동탄2신도시 토지거래와 보상에 관한 내용을 자세히 알아본다.
◇땅 무조건 허가받아야 살 수 있나=동탄2신도시 예정지는 물론 주변지역은 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 원칙적으로 허가를 받지 않고 산 땅은 계약 자체가 무효라는 얘기다.
하지만 일정 면적 이하의 땅은 허가를 받지 않아도 된다. 도시지역일 경우 주거지역은 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 700㎡, 녹지지역은 100㎡ 이하면 거래허가 대상에서 제외된다. 비도시지역에서도 ▦농지 500㎡ 이하 ▦임야 1,000㎡ 이하면 자유롭게 사고팔 수 있다.
그러면 주택은 어떻게 될까.
일단 아파트라면 허가 없이 자유롭게 사고팔 수 있다. 단 농가주택의 경우 땅 면적이 250㎡를 넘으면 허가 대상에 포함된다.
◇논ㆍ밭 사는 것은 더 어려워=논이나 밭 등 농지라면 더욱 까다로운 제한을 받는다. 특히 비농업인이 신도시 주변 농지를 사려면 1년 이상 현지에 거주해야 하는 것은 물론 구체적인 농업경영계획서까지 제출해야 한다. 현지 거주란 해당 시ㆍ구, 읍ㆍ면 및 연접한 시ㆍ구, 읍ㆍ면에 주소를 두고 거주하는 것을 의미한다.
한편 토지거래허가 규정을 위반해 땅을 사고팔 경우 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 물어야 한다.
◇신도시 내 무허가건물도 보상받을 수 있나=신도시개발계획안 발표와 함께 행위제한이 이뤄지므로 이후에는 특별한 사유가 아닌 한 건축 자체가 불법이다.
예정지구 지정 이전에 이미 지어진 무허가주택의 보상도 ‘1989년 1월25일’을 기준으로 그 이전, 또는 이후에 지어졌느냐에 따라 보상 기준 자체가 달라진다. 그 이전에 지어진 주거용 무허가건축물은 적법한 건축물로 보고 보상 허가건축물과 같은 기준으로 보상받을 수 있다. 세입자도 공람공고일 3개월 이전부터 거주했다면 주거이전비가 지급된다.
반면 이후 지어진 무허가주택은 평가금액대로 보상하며 이주자택지 공급 등 이주대책에서는 제외된다. 세입자도 공람공고일 1년 이전부터 거주한 경우에만 주거이전비를 보상받을 수 있다.
◇부재지주는 1억원까지만 현금보상=보상이 이뤄질 경우 현지인에게는 원칙적으로 100% 현금보상이 원칙이다. 단 본인이 원하면 동탄2신도시 내 택지나 상업용지로 보상받을 수도 있다. 보상토지는 택지의 경우 최대 330㎡, 상업용지는 1,000㎡를 넘을 수 없다.
반면 부재지주는 1억원까지만 현금보상이 이뤄진다. 이를 초과하는 금액은 채권으로만 보상받을 수 있다. 부재지주 기준은 해당 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면 거주 여부로 판단한다.
주택소유자에게는 이주자택지를 공급받는 자격도 주어진다. 지구지정 공람공고일 1년 이전부터 계속 주택을 소유하고 거주한 경우 조성원가의 80% 이하에 지구 내 단독주택지를 공급받을 수 있는 것. 또 땅 대신 특별공급을 통해 전용 25.7평 이하 아파트를 분양받을 수도 있다.
