매수자 K 씨는 실거주 목적으로 서울지역 아파트를 계약하러 중개업소를 갔다. 그런데 매도자가 실거래가보다 3,000만원 낮춘 계약서를 쓰자면서 대신 300만원을 깎아주겠다고 제안했다. 중개업자도 별 문제 없으니 계약을 서두르자는데 다운계약서를 작성해도 괜찮을지 궁금하다.
지난해부터 모든 부동산 거래에 대해 실거래가 신고제도가 시행되고 있다. 이 제도는 매매계약 체결 후 30일 이내(주택거래신고지역 아파트ㆍ연립주택은 15일 이내)에 해당 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 실거래가로 신고하는 것이다. 이러한 조치는 관행적으로 이루어졌던 허위신고나 탈세 등을 방지하여 투명한 과세 기반을 확립하기 위한 것이다. 또한 근원적으로는 부동산투기를 근절시키기 위해서다. 하지만 이 제도가 시행되고 있음에도 불구하고 다운계약서를 쓰는 관행이 완전히 사라지지 않고 있다.
다운계약서란 실제 거래된 금액보다 적은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 보통 매도자는 양도세, 매수자는 취ㆍ등록세를 조금이라도 회피할 목적으로 상호 묵시적인 합의 하에 다운계약이 이루어지고 있다. 하지만 다운계약서는 불법 행위이다. 매매의 거래가격이 허위로 밝혀지면 거래당사자에게는 취득세의 최대 3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 또한 중개업자는 6개월 이내의 영업정지 또는 중개업등록 취소 등의 처벌을 받는다. 현재 건설교통부는 공시가격과 거래가격, 시세정보 등을 활용한 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 실거래가 신고 위반거래에 대해 관리ㆍ감독하고 있다. 이러한 법적ㆍ제도적 장치로 그 동안 관행적이었던 허위ㆍ불법거래는 더 이상 단속을 피하기가 쉽지 않게 됐다.
매수인 K 씨 입장에서 볼 때 다운계약서를 작성하게 될 경우 매수가를 낮추고, 취ㆍ등록세를 줄일 수는 있겠지만 매도시 낮춘 금액만큼 양도세를 부담해야 된다. 다운계약서는 실익을 기대하기 힘들면서 불법행위로 인한 책임만 가중되기 때문에 피하는 게 좋다.
