지자체마다 '임대료 상한' 제각각…'부동산 혼란' 더 커질듯

당정이 추진 중인 임대차 3법의 윤곽이 드러나고 있다. 계약갱신은 우선 ‘2+2안’으로 시행하고 임대료 상승폭은 5% 이내로 하되 지방자치단체가 이 범위 내에서 상한을 만들 수 있도록 하는 것이 골자다. 소급적용 원칙도 다시 한번 명확히 했다. 전문가들은 소급적용도 문제지만 무엇보다 지자체별로 임대료 상한선이 다르게 적용된다는 점에서 혼란이 우려된다는 설명이다.

◇지자체가 5% 범위 내에서 상한 정한다=추미애 법무부 장관의 발언과 국토교통부 설명자료 등을 보면 우선 계약갱신청구권의 경우 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 번 2년간 계약을 연장할 수 있게 하는 2+2안을 우선 시행한다는 계획이다. 더불어민주당 의원 중 일부는 계약갱신청구권과 관련해 이보다 더 강화된 ‘2+2+2안(김진애 의원)’ 또는 ‘무기한안(박주민 의원)’ 등을 주장했으나 임대차 3법의 초기 정착을 위해 과거부터 논의된 기존 2+2안을 선택한 것이다.



이와 함께 계약갱신청구권제와 전월세 상한제는 법 시행 이전에 계약해 계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌다. 논란이 되고 있는 소급입법에 대해서도 큰 문제가 없다는 것이 정부의 입장이다. 한마디로 기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇 번을 연장했는지와 상관없이 법 시행 이후 계약갱신청구권(2년)을 행사할 수 있게 된다. 아울러 갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 것을 기본으로 하되 지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력하다.

단 전월세 상한제를 계약 갱신 때만이 아니라 신규 계약에도 적용하는 것에 대해 추 장관은 “조금 더 중장기적인 검토를 하기로 했다”고 설명했다. 이원욱 더불어민주당 의원은 전월세상한제를 계약 갱신 때만이 아니라 신규 계약에도 적용토록 하는 법안을 발의 한 상태다.



당정은 또 계약갱신청구권제도를 도입하면서도 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다. 집주인이 전월세를 놓았던 집에 직접 들어가야 될 경우 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화할 방침이다. 단 집주인은 본인이 ‘실거주하여야 할 객관적 사유’를 증명하도록 돼 있어 논란은 피할 수 없을 것으로 보인다.



◇지역마다 다른 임대료 상한=당초 우려했던 계약갱신 무한 연장 등은 포함되지 않았으나 무엇보다 지역별로 임대료 상한폭이 다르게 적용되면서 혼란이 우려되고 있다. 지역별 특성에 맞게 상한폭을 정하는 것은 맞다. 하지만 현재 국내 주택 임대차 시장이 지역별로 워낙 큰 차이를 보이고 있어서다.

한 예로 강남의 경우 고가 전세가 태반이다. 상한선 5%를 적용해도 증가액은 수천 만원이다. 반면 지방 등의 경우 임차인을 구하는 것조차 쉽지 않은 곳이 적지 않다. 결과적으로 강남 등 서울의 경우 상한폭이 5%보다 더 하향 조정될 것이 뻔하다. 반면 지방 등은 5% 선에서 맞춰질 것이 유력시된다. 한 전문가는 “결국 어느 지역에서 임대를 놓느냐에 따라 집주인 입장에서는 수익률이 달라지는 것”이라며 “이에 따른 혼란이 우려된다”고 말했다.

아울러 임대차 3법 소급적용에 대한 우려도 커지고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 3법 도입이 임차인의 단기적 주거 안정에는 도움을 줄 수 있지만 각종 규제와 맞물려 임대차 물량의 품귀 현상을 불러일으킬 가능성이 높다”고 말했다. 여기에 “정책을 통해 시장을 억지로 찍어누르면 부작용 또한 일어날 수 있다”며 “해외에서는 기존 임차인을 내쫓기 위해 수리를 거부해 슬럼화시키거나 심한 경우 집에 불을 지르는 사례까지 있다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “신규 공급이 줄어들고 학군지 등 인기 있는 지역의 경우 일부 세입자가 오랜 기간 눌러앉는 부작용도 생길 것”이라며 “여기에 지자체에서 상한을 추가로 정하게 되면 지자체장이나 지방의회 등의 성향에 따라 지역마다 상한 차별이 생길 수도 있다”고 덧붙였다.