공급폭탄에도 전세가는 급등세…시장 공식이 깨졌다

# 서울 중랑구 면목동 일대는 지난 6월과 7월 ‘면목라온프라이빗(453가구)’과 ‘사가정센트럴아이파크(1,505가구)’가 차례로 입주했다. 대규모 입주에도 불구하고 인근 구축단지인 ‘면목두산’ 전용 84㎡는 지난달 4억3,000만원에 전세 거래되며 신고가를 경신했다. 같은 단지 전용 134.7㎡ 또한 6억1,000만원에 전세 계약되며 가격이 3월(4억6,000만원) 대비 1억5,000만원 올랐다. 7월 입주한 성남 수정구 ‘산성역포레스티아’는 4,089가구 규모의 대단지임에도 불구하고 최근 전용 84㎡가 6억5,000만원 선에서 전세 계약이 체결되고 있다. 이는 인근 시세보다 1억원 비싼 가격이다. 또 인근의 ‘성남단대푸르지오’ ‘중앙동롯데캐슬’ 등의 아파트 전세가 역시 내리기보다는 신고가를 경신하는 모습이다.

신축 단지가 입주를 시작하면 전월세 물량이 급증해 전세가가 하락하는 것이 일반적이다. 하지만 임대차 3법 등 정부의 잇따른 규제에 시장이 왜곡되면서 ‘신규 아파트 입주=전셋값 하락’의 공식이 깨지고 있는 것이다. 새 아파트가 입주해도 싼 전세 매물 찾는 것이 불가능해지고 있다. 여기에 청약 수요 눌러앉기, 수도권 입주 물량 급감 등이 겹치면서 임대차 시장 불안이 계속될 수 있다는 관측이 나오고 있다.

◇대규모 입주에도 이례적인 전세 불안=직방에 따르면 올 하반기 수도권에는 총 8만712가구가 입주 예정이다. 이는 올 상반기(6만2,043가구)와 비교하면 30.1% 증가한 규모다. 7월과 8월에는 수도권에 각각 1만9,363가구, 1만9,315가구가 입주하며 상당한 입주 물량을 보였다.

하지만 아파트 전세가는 유례없는 급등세를 이어가고 있다. KB국민은행에 따르면 6월27부터 이달 14일까지 서울 아파트 전셋값은 3.88% 올랐다. 경기도와 인천 역시 같은 기간 전셋값이 2.59%, 1.13% 상승했다. 전세수급지수의 경우 서울은 190.0을 기록했다. 경기·인천 또한 같은 기간 194.5, 186.9로 심각한 수급불균형을 보이는 상황이다.

전셋값 상승은 입주 예정 단지들에서도 나타나고 있다. 오는 11월 입주 예정인 경기 광명 ‘두산위브에코자이’ 전용 84㎡의 경우 현재 6억5,000만~7억원 사이에 전세 호가가 형성돼 있다. 인근 단지보다도 1억~2억원 가까이 높은 시세다. 해당 단지는 2,104가구에 달하는 대단지임에도 불구하고 일대 전세 시세에 영향을 미치기는커녕 동반 상승하는 형국이다. 이 같은 현상은 이례적이라는 것이 시장의 평가다. 앞서 송파구의 경우 헬리오시티가 입주하면서 강동구 전세가까지 끌어내린 바 있다.





◇임대차 3법 등 각종 규제에 전세 품귀=‘아실’에 따르면 18일 기준 인터넷에 등록된 서울 전세 매물은 1만42개에 그쳐 7월1일(4만3,904개)과 비교하면 4분의1토막이 났다. 임대차 3법에 따른 전세 매물 감소와 허위 매물 과태료 부과에 따른 영향이다. 전세 수요는 치솟지만 매물이 사라지면서 전셋값은 계속해서 급등하는 모습이다.

전세 대신 월세로 전환하는 ‘전세의 월세화’ 비중도 상당히 증가했다. 한 예로 ‘산성역포레스티아’의 경우 3월부터 6월까지 성사된 임대차 계약의 15%가 월세였다. 하지만 임대차 3법이 공론화된 후인 7월부터 이달 17일까지는 전체 임대차 거래의 30%가 월세 계약이었다. 월세 거래의 비중이 2배 늘어난 것이다.

2021년부터 입주 물량이 급격히 줄어들 것이라는 전망도 전셋값 불안을 부추기는 주요 요인 중 하나다. 부동산114에 따르면 2021년 서울과 경기도의 아파트 입주 물량은 각각 2만5,021가구, 9만7,902가구에 그친다. 최근 3년(2018~2020년) 서울과 경기의 평균 입주 물량은 4만3,595가구, 14만3,692가구였다. 3년 평균치 대비 서울은 57.4%, 경기는 68.1% 수준에 그친다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대차 3법 시행으로 집주인들이 4년 치 임대료를 한 번에 인상하려 하면서 한동안은 전셋값 상승이 이어질 것”이라며 “여기에 반전세·월세 물량 또한 늘어나면서 전세 매물이 희소해진 것도 주요 원인 중 하나”라고 설명했다. 또 “청약 수요 등 전세 수요는 계속해서 늘어나지만 앞으로 수도권 입주 물량은 크게 급감한다”며 “수요가 있는 서울·수도권 공급이 막히면서 임대차 시장 불안이 한동안 지속될 것”이라고 덧붙였다.