“일산뿐만 아니라 탄현까지 풍선 효과가 더욱 커질 것으로 보입니다. 규제지역에서 빠진 강원도도 들썩거릴 것으로 보입니다.” (부동산 카페 게시글)
17일 정부가 주택 시장 안정화를 위해 예상보다 광범위한 규모로 규제지역을 지정한 것에 대한 시장의 평가다. 정부는 이번에 파주·천안·전주·창원·포항과 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳 등 전국 36곳을 무더기로 조정대상지역으로 신규 지정했다. 창원 의창은 투기과열지구로 묶었다. 규제지역 발효 시점도 18일 0시로 정했다. 국토교통부의 한 관계자는 “과열 지역에서 외지인 매수와 다주택자의 추가 매수 등이 활발하게 벌어지고 있다”며 “부산 등 일부 지역에서는 지난달 다주택자 매수 비율이 100%인 단지도 있었다”고 말했다.
◇조정지역 111곳, 투기과열 49곳으로 늘어=조정대상지역은 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과하는 등 정량 요건을 충족한 지역 중 여러 상황을 종합해 과열로 판단된 곳을 선정한다. 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중 청약 경쟁률이 높거나 주택 공급량 급감해 가격 상승 우려가 있는 지역 중에서 지정한다.
조정대상지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용되는 등 대출 규제를 받는다. 또 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화되고 청약은 1순위 자격 요건이 높아지는 등 각종 규제를 받게 된다.
투기과열지구는 LTV가 9억 원 이하면 40%, 9억 원 초과는 20%가 적용되는 등 대출 규제를 비롯해 분양권 전매 제한과 같은 정비 사업 규제 등 다양한 규제를 받게 된다. 이번 ‘12·17 대책’에 따라 조정대상지역은 111곳, 투기과열지구는 49곳이 됐다. 강원과 제주를 제외하면 전국이 규제지역으로 묶이게 된 것이다.
◇시장선 벌써 풍선 효과 지역 찾자=당초 예상보다 훨씬 더 많은 지역을 규제지역으로 묶은 것은 풍선 효과를 차단하기 위한 의도로 풀이되지만 시장의 반응은 회의적이다. 전문가들은 “땜질식 뒷북 규제에 시장은 내성이 생길 대로 생긴 만큼 전국 모든 지역을 규제지역으로 묶지 않는 이상 비규제지역을 중심으로 또 풍선 효과가 계속될 가능성이 높다”고 진단했다. 실제 부동산 카페 등에는 추가 규제지역 지정 이후 풍선 효과 지역을 찾는 움직임이 부산하다.
대표적인 지역이 일산이다. 이번 주 일산동구와 일산서구의 매매가 상승률은 각각 0.75%와 0.99%로 지난주보다 상승 폭을 키웠다. 현재 일산을 넘어 탄현까지 매수세가 몰리고 있다. 이뿐만이 아니다. 지방에서도 규제지역에서 벗어난 강원도 등 외곽으로 아파트 매수세가 몰릴 것으로 분석되고 있다. 강원도의 경우 최근 들어 아파트 거래가 늘고 있다. 이처럼 시장에서는 ‘규제→풍선 효과→규제’의 악순환이 반복될 움직임이 나타나고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “추가 규제지역 지정으로 외지인의 가수요가 줄어드는 효과가 있어 단기적으로 시장이 숨 고르기에 들어갈 수 있을 것”이라면서도 “현 상황의 원인 중 하나가 전세난이고 풍선 효과는 자연스러운 자본의 쏠림이라 언제든 나타날 수 있다”고 봤다.
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “시장에 유동성이 풍부한 만큼 풍선 효과가 나타난 지역을 규제지역으로 지정하면 또 다른 풍선 효과가 발생할 가능성이 높다”며 “사후약방문식 규제가 아닌 규제 완화를 통한 공급 확대 등 보다 근본적인 대책이 필요하다”고 충고했다.
